Teksti on julkaistu alunperin Rajapinta ry:n nettisivuilla 13.4.2022.
Talon ostaminen ja myyminen on kinkkistä puuhaa. Yhdysvalloissa tähän tarkoitukseen on valjastettu koneoppiva algoritmi. Tässä tekstissä kerron kyseisen algoritmin vaikutuksista amerikkalaisiin kiinteistömarkkinoihin ja niiden osallistujiin, sekä esittelen tapauksen, jota lähden tutkimaan paikan päälle syksyllä 2022.
Ostaisitko talon tekoälyltä? Miten suhtautuisit algoritmin antamaan hinta-arvioon omasta kodistasi? Kodin ostaminen ja myyminen kuuluvat elämän suurimpiin taloudellisiin päätöksiin. Asuntokauppojen teko on tunnepitoista ja joskus jopa riskialtista hommaa – puhumattakaan sen oikean välittäjän löytämisestä. Yhdysvalloissa välittäjän rooliin on valjastettu myös tekoälyteknologia: koneoppiva algoritmi nimeltä Zestimate, joka arvioi kotien hintoja sekä julkisen että käyttäjien syöttämän datan perusteella. Tämä viattomalta kuulostava algoritmi jakaa mielipiteitä, ja sitä pidetään epäluotettavana. Silti se on vakiinnuttanut asemansa amerikkalaisilla kiinteistömarkkinoilla vaikuttaen niin kiinteistövälittäjien työhön, asuntojen myynti- ja ostokäytäntöihin kuin asuntojen hintoihin. Tässä blogiteksissä avaan hieman tapausta Zillow & Zestimate, jota lähden syksyllä 2022 tarkemmin paikan päälle tutkimaan.
Mistä kaikki alkoi? Zestimaten synty
Zestimaten taustalla on vuonna 2006 perustettu, mediayhtiönä aloittanut Zillow, jonka perustivat Microsoftilta yritysmaailmaan loikanneet Rich Barton ja Lloyd Frink. Mediayhtiönä aloittanut Zillow muutti suuntaa vuonna 2018 haistettuaan mahdollisuuden hyödyntää asuntojen julkista hinnoitteludataa ja tekoälyä asuntojen virtuaalisessa ostamisessa (alkuperäinen termi: iBuying). Zillow Offersin tarkoituksena oli nopeuttaa asuntokauppoja ja tarjota mahdollisuus asunnon ostoon ja myyntiin yhdellä napinpainalluksella. Toisin sanoen, jopa ilman kiinteistövälittäjiä. Valitettavasti se oli tuomittu epäonnistumaan epätarkkojen ennusteiden (ja osittain globaalin pandemian) vuoksi, ja se ajettiin alas marraskuussa 2021. Kokeilun sanotaan aiheuttaneen Bartonille & Frinkille noin 420 miljoonan dollarin tappiot kolmen kuukauden aikana vuonna 2021.
Huolimatta epäonnistuneesta asuntobisneksestä, Zillow’n koneoppiva algoritmi Zestimate jatkaa porskuttamistaan. Kyseinen algoritmi arvioi talojen hintoja julkisesta ja käyttäjien tuottamasta datasta, ja sen tarkoitus on helpottaa talojen ostamista ja myymistä. Paikalliset rakastavat ja vihaavat sitä (todennäköisesti sen perusteella, onko hinta-arvio heille suotuisa). Algoritmin herättämistä ristiriitaisista tunteista huolimatta, se on vakiinnuttanut paikkansa amerikkalaisilla kiinteistömarkkinoilla: vuonna 2020 Zestimatella oli 245 miljoonaa yksittäistä käyttäjää kuukausittain, ja sen kerrotaan keränneen dataa noin 110 miljoonasta amerikkalaisesta kodista.
Valitettavasti Zestimaten antamat arviot eivät ole täysin luotettavia. Arvio perustuu vain ja ainoastaan dataan, eikä arviossa oteta huomioon ikkunasta pilkottavaa maisemaa, tehtyjä remontteja ja muita vastaavia seikkoja, jotka ihminen huomioi asunnon hintaa arvioidessaan. Zestimatea onkin kritisoitu epätarkaksi ja harhaanjohtavaksi, ja sitä on syytetty asuntojen hintojen manipuloinnista, epäjohdonmukaisuudesta sekä valheellisten arvolupausten synnyttämisestä. Algoritmin mullistaessa kiinteistömarkkinoita ja tuottaessa harmaita hiuksia kiinteistövälittäjille, Zestimaten kehittäjät Barton & Frink ovat painaneet paniikkinappulaa ja korostaneet Zestimaten antamaa arviota aloituspisteenä ja suuntaa antavana arviona asunnon hinnalle.
Zestimaten vaikutus kiinteistömarkkinoihin
Zestimaten tapaus on kiinnostava, sillä se tarjoaa esimerkin tekoälyn laaja-alaisista ja ennustamattomista vaikutuksista tosielämässä. Asunnon ostajiin ja myyjiin Zestimate vaikuttaa ennen kaikkea hinta-arvion kautta, sillä ihmisten sanotaan luottavan Zestimateen sen epäluotettavuudesta huolimatta. Pettymys voi olla suuri, jos talon todellinen hinta onkin lopulta Zestimaten arviota alhaisempi. Toisaalta hinnoittelua voi tapahtua myös alakanttiin. Vielä kiinnostavampia ovat kiinteistövälittäjien kokemukset Zestimatesta. Selvää on, etteivät he voi täysin ohittaa Zestimaten antamaa arviota, joka on oletettavasti heidän asiakkaidensa ensimmäinen etappi asuntoa ostaessa tai myydessä.
Kiinteistövälittäjien on siis huomioitava Zestimaten arvio, ymmärrettävä sen lähtökohdat ja toisaalta osattava perustella, mikäli heidän hinta-arvionsa poikkeaa Zestimaten antamasta arviosta. Toisin sanoen, heidän on oltava halukkaita työskentelemään yhdessä algoritmin kanssa, jonka kaksi Microsoftin entistä työntekijää kehittivät ilman sen suurempaa asiantuntemusta kiinteistöalasta. Zillow perustelee toimintaansa käyttäjien, siis asunnon ostajien ja myyjien, palvelemisella. Zestimaten ajatellaan parantavan asuntokauppojen läpinäkyvyyttä ja auttavan ihmisiä ymmärtämään oman asuntonsa arvo. Yhdysvalloissa asuntojen hintoja arvioidaan tyypillisesti multiple listing service (MLS) -datan avulla, johon vain kiinteistövälittäjillä on pääsy. Zestimaten voi siis ajatella antavan asunnon ostajille ja myyjille enemmän valtaa asuntokaupoilla, tai ainakin asuntojensa hinnoittelussa.
Zillow on yrittänyt parantaa Zestimaten luotettavuutta esimerkiksi selittävän tekoälyn avulla ja järjestämällä kilpailun algoritmin tarkkuuden parantamiseksi. Tämä lienee välttämätöntä, sillä ensimmäiset oikeustaistelut asunnonomistajien ja Zillown välilä on jo käyty. Kyseisessä tapauksessa asianomistajat syyttivät Zestimatea epäluotettavuudesta ja asuntojen hintojen aliarvioinnista, ja järjestelmän koettiin vaikeuttaneen niiden myyntiä. Syyte kaatui Zillow’n voittoon, jota puolsi yrityksen avoimuus Zestimatesta suuntaa antavana arviona lopullisen hintalapun sijaan. Keskustelua on syntynyt myös siitä, kantaako Zillow syyttä suotta syntipukin leimaa yhdysvaltalaisessa asuntokriisissä sen sijaan, että keskityttäisiin laajempiin yhteiskunnallisiin ongelmiin asuntojen hintojen jyrkän nousun taustalla.
Lopuksi
Tapaus Zestimate herättää kaltaisessani, ihmistieteellistä teknologiantutkimusta tekevässä väitöskirjatutkijassa runsaasti kysymyksiä. On kiinnostavaa tarkastella asunnon ostajien ja myyjien luottamusta Zestimaten antamaa arviota kohtaan, ja tämän arvion vaikutusta vuorovaikutukseen kiinteistövälittäjän kanssa. Ihmisen ja tekoälyn välisen yhteistyön teema nousee esiin tarkastellessa algoritmin käyttöä ja sen hyväksymistä osana kiinteistövälittäjien työnkuvaa: heillä ei ole mahdollisuutta valita, ottaako Zestimatea osaksi työnkuvaansa vaiko ei. Heidän asiakkaidensa kautta algoritmin antama arvio on joka tapauksessa osa prosessia.
Toistaiseksi on epäselvää, onko kiinteistövälittäjiä kuultu Zestimaten kehityksessä. Pitäisikö heitä kuulla? Tämä on suuri kysymys, etenkin, kun uutta teknologiaa tuodaan enenevissä määrin osaksi yhteiskuntaa ja asiantuntijatyötä. Vaikutus voi olla mittava, ennustetaanhan tekoälystä neljättä teollista vallankumousta ja sähköön verrattavaa innovaatiota. Uudet teknologiat, sovellukset ja järjestelmät muokkaavat myös yhteiskuntaa ja toimintatapojamme, mikä herättää kysymyksiä teknologian kehittäjistä sosiaalisen todellisuuden muokkaajina.
Zestimate vaikuttaa siihen, miten amerikkalaiset ostavat ja myyvät koteja. Asuntojen hinnat vaikuttavat sosiaaliseen ympäristöön ja siihen, kenellä on mahdollisuus omaan kotiin tai keitä asuu naapurissamme. Zestimatella on omassa ekosysteemissään selkeä, vakiintunut asema, johon ihmiset ympärillä sopeutuvat – kukin omalla tavallaan. Zestimate on elävän elämän esimerkki siitä, miten pala koodia voi tulla osaksi olemassa olevia tapoja, käyttäytymistä ja kulttuuria – muuttaen niitä yllättäen ja odottamatta. Kaikkea maailmassa ei kuitenkaan voi katsoa insinöörin linssien läpi: oikea elämä taipuu huonosti teknisiin rajoihin, sillä se on täynnä yllätyksiä ja ennustamattomuutta. Inhimillisyyttä. Ja hyvä niin.
Kirjoittaja kiittää ja kuittaa. Tekstin oletuksiin ja spekulaatioon saadaan toivottavasti selkeyttä syksyn 2022 aikana, jolloin lähden Pohjois-Carolinan Chapel Hilliin ko. tapausta tutkimaan (kiitos Fulbright Finland ja KAUTE-säätiö). Tuloksia odotellessa tapaukseen voi tutustua tarkemmin esimerkiksi seuraavan loppukevennyksen merkeissä: Zillow Saturday Night Livessa.
Human being in a digital world 